Göta hovrätt referat RH 1994:107

Court
Göta hovrätt
Reference
RH 1994:107
Målnummer
T273-93
Avdelning
4
Avgörandedatum
1994-05-03
Rubrik
Hyreslägenhet har - trots att flera omständigheter tytt på att hyresgästen inte bebott den på senare tid - inte ansetts övergiven på så sätt att hyresvärden fått återta den.
Lagrum
12 kap. 27 § jordabalken

Makarna S. hyrde enligt ett kontrakt från 1982 av dödsboet efter J-H.S. en arrendatorsbostad för att användas till fritidsbostad. Hyran utgjorde 5 000 kr per år och skulle erläggas halvårsvis i förskott. Kontraktet förlängdes på ett år för varje gång i den mån uppsägning ej skett senast tre månader före den avtalade hyrestidens utgång. Fastigheten förvaltades av Skogssällskapets Förvaltning AB. Den 13 november 1989 lät skogssällskapet utan makarna S:s vetskap byta lås till lägenheten och ett par veckor senare tömde skogssällskapet bostaden på dess innehåll.

Makarna S. ansökte om stämning och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att hyresrätten var bestående under november 1989 och att de var berättigade till skadestånd.

Dödsboet bestred bifall till käromålet.

Falköpings tingsrätt (1993-04-02, lagmannen Jan Lindström, rådmannen Kjell Björklund och hovrättsassessorn Peter Ekström) biföll käromålet och anförde: I målet är ostridigt att skogssällskapet utan makarna S:s vetskap i november 1989 satt sig i besittning av bostaden genom att låta byta lås till byggnaden samt därefter tömma bostaden på dess innehåll. Dessa åtgärder hade inte föregåtts av sedvanligt rättsligt förfarande med avsikt att få hyresförhållandet att upphöra eller ens av någon uppsägning från skogssällskapets sida.

Dödsboet har som enda grund för bestridandet av makarna S:s talan åberopat att bostaden var övergiven.

Enligt 12 kap. 27 a § jordabalken (numera 12 kap. 27 § samma balk) får en hyresvärd genast återta lägenheten om hyresgästen överger den. Bestämmelsen tillkom 1973. I dess förarbeten uttalas att det inte torde vara möjligt att i lagtexten närmare ange när ett övergivande av lägenheten har ägt rum. Lägenheten får anses övergiven när det av omständigheterna i det enskilda fallet framgår att hyresgästen eller annan som han har inrymt i lägenheten ej längre nyttjar den och inte heller avser att återupptaga nyttjandet. Fortsätter hyresgästen att betala hyran för lägenheten trots att han inte uppehåller sig i denna kan lägenheten inte anses övergiven. En underlåtenhet från hyresgästens sida att för längre eller kortare tid betala förfallen hyra kan givetvis inte ensamt föranleda att lägenheten betraktas som övergiven. Om hyresgästen därutöver på ett eller annat sätt ställer lägenhetens nycklar till hyresvärdens förfogande, föreligger regelmässigt ett säkert tecken på att lägenheten är övergiven. Detsamma gäller om hyresgästen flyttar sina tillhörigheter från lägenheten och inte betalar hyran. Lägenheten kan ofta anses övergiven i en sådan situation även om vissa föremål lämnas kvar. Förutsättningen för att lägenheten skall få återtas måste självfallet vara att inte någon omständighet tyder på att lägenheten alltjämt bebos (se prop. 1973:23 sid. 139 och 161).

Dödsboet har till grund för påståendet att lägenheten var övergiven angett att hyran inte var betald, att strömmen var bruten, att sophämtningen hade upphört samt att bostadens skick var sådant att den måste antagas ha lämnats av makarna S..

Det är ostridigt att den hyra som skulle ha erlagts senast den 14 september 1989 inte betalades förrän den 20 november samma år. Makarna S. har anfört att de fått anstånd med betalning av hyran. Detta påstående har tillbakavisats av dödsboet. Utredningen i målet visar att det vid tillfället rådde djupa motsättningar mellan parterna och att process tidigare hade förevarit i anledning av att makarna S. inte i rätt tid betalat hyra för de andra förhyrda lokalerna. Det står också klart att dödsboet haft en stark önskan att få förhållandet med makarna S. att upphöra. Mot den bakgrunden framstår det som ytterst osannolikt att dödsboet skulle ha varit villigt att medge anstånd med erläggande av nu aktuell hyra. B.S:s uppgift att hon vid telefonsamtal med en anställd vid skogssällskapet skulle ha fått besked att "om du betalar in så fort du kan, så är det inga problem" visar inte på övertygande sätt att det från hyresvärdens sida lämnats ett betalningsanstånd. Vad M.A. som vittne berättat om de uppgifter som han fått från skogssällskapet i Göteborg talar också i motsatt riktning. Med hänsyn härtill finner tingsrätten inte visat annat än att makarna S. var i dröjsmål med erläggandet av hyran.

Att strömmen till lägenheten var avstängd och att sophämtningen hade upphört på sätt påståtts från dödsboets sida är ostridigt.

Nu angivna omständigheter talar i viss mån för att makarna S. hade lämnat lägenheten.

Makarna S. har vidgått att de under 1989 inte bodde permanent i lägenheten. De har emellertid berättat att de antingen själva eller genom andra hade tillsyn av fastigheten. Deras berättelser i detta avseende stöds av de uppgifter som lämnats av E.A. och E.K., som vittnat om att de tömt lägenhetens postlåda flera gånger i veckan och sedan vidarebefordrat förekommande post till makarna S.. Utredningen visar således att makarna S. alltjämt i november 1989 hade sin post ställd till lägenheten, där de också fortfarande var skrivna.

Dödsboet har inte före besittningsövertagandet försökt att genom brev eller på annat sätt nå makarna S.. Om någon kontakt mellan parterna hade kommit till stånd, hade dödsboet otvivelaktigt fått beskedet att lägenheten inte var övergiven. Tingsrätten vill i detta sammanhang peka på bestämmelsen i 12 kap. 26 § jordabalken, som ger hyresvärden rätt att utan uppskov få tillgång till lägenheten för att vidtaga brådskande åtgärder.

Vad gäller lägenhetens utseende framgår av bl.a. M.A:s och B.K:s vittnesmål att det i lägenheten rådde stor oreda och att den var kraftigt nedskräpad. Av stor betydelse är emellertid att det i bostaden – förutom saker som får antagas ha saknat värde – fanns en mängd egendom som tillhörde makarna S.. Enligt vad de själva uppgett förvarade de fortfarande större delen av sitt bohag i lägenheten. Att lägenheten vid tillfället enligt vad som omvittnats i målet bedömdes som obeboelig och föreföll ha stått obebodd en längre tid måste också ses mot bakgrunden av att lägenheten enligt kontraktet uthyrdes som fritidsbostad.

Vid en sålunda samlad bedömning finner tingsrätten att lägenheten i november 1989 inte kan anses ha varit övergiven. Makarna S. är därför berättigade att erhålla ersättning för den skada som de visar sig ha lidit till följd av att dödsboet återtog lägenheten.

Dödsboet överklagade domen och yrkade att hovrätten skulle ogilla makarna S:s käromål.

Makarna S. bestred ändring.

Göta hovrätt (1994-05-03, hovrättslagmannen Lars Åhlen, hovrättsrådet Johan Stenberg, referent, t.f. hovrättsassessorn Cecilia Back och adjungerande ledamoten, kammarrättsassessorn Anders Mårtensson) fastställde tingsrättens dom.

Målnummer T 273/93