Högsta Domstolen referat NJA 1987 s. 692 (NJA 1987:117)

Court
Högsta Domstolen
Reference
NJA 1987 s. 692 (NJA 1987:117)
Målnummer
T573-85
Domsnummer
DT37-87
Avgörandedatum
1987-10-14
Rubrik
Fråga om skadeståndsskyldighet mot annan än uppdragsgivaren för den som av oaktsamhet lämnat felaktig uppgift i värderingsintyg beträffande fast egendom.
Lagrum
2 kap. 4 § skadeståndslagen (1972:207)

I jan 1982 lånade Kone Invest AB (Kone) ut 1 milj kr till B:s Fastighetsbyrå AB som innehades av B.H. Till säkerhet för lånet erhöll Kone bl a pantbrev på tillhopa 800 000 kr i den B.H. tillhöriga fastigheten Drättinge 8:1 i Jönköpings kommun. Till grund för Kones beslut att godta den erbjudna säkerheten i fastigheten låg ett av platschefen vid AB J & W:s (J & W) kontor i Helsingborg, A.B., avgivet värderingsutlåtande av följande innehåll:

Fastigheten består av ett markområde (ängs- och betesmark) i norr-västerläge med sluttning mot Landsjön.

Området är mycket naturskönt och gränsar delvis mot sjön.

Gamla E4 passerar området i dess nordvästra del nere vid sjön.

Serviceanläggningar finns i det närbelägna Kaxholmen.

VA-anslutning finns i dag framdragen till områdets tomtgräns.

Området omfattar enligt uppgift 105 000 m2 och har stadsplan som bifogas, upprättats för del av området omfattande 35 st friliggande villor.

Stadsplanen är upprättad av arkitekt SAR I.T., K-konsult, Jönköping och är daterad mars 1981.

På grund av att området är mycket attraktivt avser ägaren bebygga detsamma med dels statsbelånade och dels frifinansierade hus.

En bedömning av områdets värde med hänsyn till vad som sagts ovan skulle då ge ett värde av kr 4 300 000.

Betalning enligt låneförbindelsen uteblev. Då säkerheten i anledning härav skulle tas i anspråk visade det sig att denna inte förslog till att täcka Kones fordran.

Kone väckte härefter talan mot J & W vid Södra Roslags TR med yrkande att J & W skulle förpliktas att till Kone utge 990 000 kr jämte ränta.

Till stöd för sin talan anförde Kone: Det av A.B. utfärdade värderingsutlåtandet är i flera avseenden felaktigt. Någon stadsplan har aldrig upprättats för området och några möjligheter att erhålla stadsplan har ej heller förelegat. Av ett utlåtande utfärdat av överlantmätarmyndigheten d 18 febr 1983 framgår klart att grund för förväntningar om bebyggelse på fastigheten ej funnits, att någon stadsplan ej upprättats, att kommunen varit negativ till stadsplan samt att värdet på fastigheten uppgår till 80 000 kr. Av ett utlåtande d 13 aug 1981 – dvs innan A.B:s utlåtande avgivits – från byggnadsnämnden i Jönköpings kommun framgår, att nämnden avstyrker exploatering och åberopar fem olika skäl för sin uppfattning. Kommunstyrelsen har vid sammanträde d 28 okt 1981 – två dagar efter utfärdandet av värderingsutlåtandet – beslutat i enlighet med byggnadsnämndens förslag. Det har vidare upplysts att B:s Fastighetsbyrå AB och B.H. vid utmätningsförsök befunnits sakna utmätningsbara tillgångar samt att de numera försatts i konkurs. Den 19 juni 1984 såldes fastigheten Drättinge 8:1 på exekutiv auktion för 130 000 kr.

Kone anförde följande grunder för sin talan: 1. Kontraktsrättsliga grunder. Något direkt avtal föreligger ej mellan J & W och A.B. å ena sidan samt Kone å den andra. Beställare av utlåtandet är fastighetsbyrån. Det finns en ganska rikhaltig rättspraxis rörande skadeståndsskyldighet mot tredje man på grund av vårdslöshet vid bevittning av namnteckning, vid utfärdande av vederhäftighetsbevis samt vid utfärdande av soliditetsupplysning. I doktrinen har också diskuterats huruvida ett dylikt skadeståndsanspråk kan betraktas såsom grundat på kontrakt eller såsom utomobligatoriskt. Såsom framgår av rättspraxis har man emellertid tveklöst utdömt skadeståndsansvar utan att närmare analysera relationen mellan skadevållare och skadelidande, jfr NJA 1939 s 360 (vårdslös bevittning), NJA 1901 s 129 (d:o) samt NJA 1947 s 21 (vårdslös soliditetsupplysning). Rättsförhållandet har i doktrinen omväxlande betecknats som kontraktsrättsligt och kvasikontraktsrättsligt. Domstolarna synes närmast anse att ett kontraktsförhållande får anses uppkomma mellan den som avger en dylik handling och den som mottar densamma. A.B. och därigenom även J & W har varit medvetna om att det aktuella värderingsutlåtandet skulle komma att användas för belåningsändamål, vilket också har skett. I vart fall har intygsgivaren mycket väl förstått att intyget skulle användas för att övertyga tredje man om fastighetens värde. När nu både sakuppgifterna och värderingsuppgifterna är oriktiga, kan J & W inte undgå skadeståndsansvar. A.B., såsom chef på J & W:s Helsingborgskontor, har haft behörighet och befogenhet att binda J & W.

2. Skadeståndsrättsliga grunder. A. Skadestånd på grund av brott. Det hävdas att A.B. – genom utfärdandet av värderingsutlåtandet – i intyg lämnat den osanna uppgiften att fastigheten har stadsplanelagts.  Åtgärden innebär fara i bevishänseende. Uppgiftslämnandet har skett uppsåtligen. Härjämte hävdas att fastighetsbyrån genom vilseledande förmått Kone att låna ut 1 milj kr, vilket inneburit vinning för fastighetsbyrån och skada för Kone. A.B. har genom utfärdande av intyget medverkat till sådan skada. A.B. har varit medveten om att det oriktiga intyget skulle komma att användas för belåning. Till följd härav är J & W skadeståndsskyldigt enligt 2 kap 4 § jämförd med 3 kap 1 § skadeståndslagen.

B. Skadestånd på grund av vårdslöshet. Av skadeståndslagen 2 kap 1 § framgår att s k ren förmögenhetsskada i normalfallet ej är ersättningsgill enbart på grund av vårdslöshet. Härifrån har emellertid i rättspraxis gjorts betydande avsteg, varav framgår att ersättning för förmögenhetsskada kan utgå vid vissa typer av tredjemansskador. Kone hävdar att det aktuella fallet är fullt likvärdigt med dessa fall, bl a NJA 1972 s 598. Till följd härav blir J & W skadeståndsskyldigt enligt allmänna skadeståndsrättsliga rättsgrundsatser för den förmögenhetsskada som drabbat Kone.

Vidare anförde Kone: Det görs framförallt gällande att A.B. vid upprättandet av det felaktiga värderingsutlåtandet förfarit vårdslöst genom att ej kontrollera de uppgifter som tillhandahölls honom av B.H.. Det hävdas att A.B. insåg eller i vart fall bort inse, att nämnda intyg skulle användas för belåningsändamål.

J & W bestred käromålet men vitsordade det yrkade beloppet som skäligt i och för sig.

Som grund för sitt bestridande anförde J & W: 1. Det föreligger ej något kontraktsförhållande mellan parterna, ej heller något kvasikontraktsförhållande. – 2. Den uppgivna skadan är att hänföra till ren förmögenhetsskada. – 3. Endast om den uppgivna skadan vållats genom brott och i tjänsten skall vid angivna förhållanden ersättning utgå enligt skadeståndslagen. Något brottsligt förfarande har ej styrkts i målet. – 4. Enär Kone som alternativ grund för skadeståndsyrkandet åberopar vårdslöshet på J & W:s eller A.B:s sida, bestrids käromålet jämväl av det skälet att ej heller vårdslöshet kan anses föreligga. – 5. Det föreligger ej adekvat kausalitet mellan det av A.B. upprättade värderingsutlåtandet och den i målet omstämda skadan. – 6. För det fall att rätten skulle finna att A.B. gjort sig skyldig till vårdslöshet gör J & W gällande, att medvållande på Kones sida föreligger. Medvållandet består däri, att Kone trots värderingsutlåtandets knapphändiga och oklara formulering förlitat sig på det i utlåtandet angivna värdet, utan att göra någon egen kontroll eller undersökning. Därför bör jämkning av det yrkade beloppet ske till hälften.

J & W medgav i och för sig, att värderingen var felaktig samt att J & W haft sedvanligt principalansvar för A.B. men invände, att A.B. aldrig upplystes om att värderingen skulle utgöra underlag för belåning av fastigheten. Det uppgivna syftet var, att fastigheten skulle värderas med hänsyn tagen till planerad framtida bebyggelse.

Till ytterligare utveckling av sin talan anförde Kone bl a: B.H., som förvärvade fastigheten Drättinge 8:1 redan 1960, ansökte först i maj 1981 om att få exploatera den. I samband därmed vände han sig till arkitekt I.T. och bad honom utföra en skiss på området utvisande hur exploateringen lämpligen skulle kunna genomföras. Nämnda skiss bifogades senare till kommunen. B.H. behövde vid denna tidpunkt även låna pengar, varför han kontaktade R.H., som han sedan tidigare haft affärskontakter med. R.H. å sin sida tog kontakt med direktör R.E. på Kone för att söka förmedla ett lån. Eftersom fastigheten skulle utgöra säkerhet för lånet, kontaktade B.H. A.B. för att denne skulle utfärda ett värderingsutlåtande. A.B:s utlåtande förmedlades sedan via B.H. till R.H. och vidare till R.E. på Kone. Handlingen låg till grund för det i målet aktuella lån på 1 milj kr som beviljades B:s Fastighetsbyrå.

J & W anförde till ytterligare utveckling av sin talan bl a: När B.H. förvärvade fastigheten i början av 1960 erhöll han muntliga uppgifter hos kommunen, att det område där fastigheten är belägen i framtiden skulle komma att bebyggas med bostadshus. I slutet av 1960-talet upprättade kommunen ett förslag för exploatering av det aktuella området, vilket dock ej kom att genomföras. B.H. har under hela sin innehavstid haft planer på att bebygga fastigheten. Under sommaren 1981 tog han därför kontakt med A.B. för en värdering av Drättinge 8:1. Parterna träffades i okt 1981 och besökte gemensamt området. B.H. talade då om för A.B., att värderingsutlåtandet skulle användas för en framtida exploatering, samt överlämnade dels ett av byggmästare M.E. utfärdat värderingsutlåtande från aug 1981, där fastigheten hade åsatts ett värde inte understigande 5 250 000 kr, dels en skiss över området. Efter detta förhörde sig A.B. med Jönköpings kommun via telefon om hur det låg till med aktuella planer över området. Han fick då uppgiften att det skulle gå bra att bebygga området. A.B. hade inga kontakter med vare sig Kone eller B.H.. A.B. kände ej till att det värderingsutlåtande som han utfärdade skulle komma att användas till belåning. Med tanke på de uppgifter han erhöll av B.H. om framtida exploatering kan det ej heller anses att han bort känna till detta.

TR:n (rådmannen Sigander) anförde i dom d 6 dec 1984:

Domskäl. I målet har på begäran av Kone direktör R.E. hörts under sanningsförsäkran, varjämte vittnesförhör har ägt rum med direktör R.H.. Dessa båda har hörts angående kontakterna mellan Kone/H & Son AB å den ena sidan samt A.B. å den andra. Därjämte har vittnesförhör ägt rum med länslantmätaren C.S. samt arkitekten I.T., vilka yttrat sig angående värdet på fastigheten vid de i målet aktuella tidpunkterna.

På J & W:s begäran har vittnesförhör hållits med mäklaren B.H. angående det aktuella uppdraget till A.B.. Därjämte har skriftlig utredning förebragts.

Det är i målet ostridigt, att Kone, genom att låna ut ifrågavarande lån till B.H., lidit förlust med uppgivna 990 000 kr. Förlusten har uppkommit genom att B.H. ej fullföljt sina åtaganden gentemot Kone och genom att den av honom anvisade säkerheten ej var tillfyllest.

Kone har som säkerhet för lånet godtagit pantbrev i fastigheten Drättinge 8:1 på grundval av det av A.B. utfärdade värderingsutlåtandet, där fastigheten värderas till 4 300 000 kr.

Det är numera ostridigt, att de i värderingsutlåtandet angivna sak- och värderingsuppgifterna är felaktiga. Bl a hänvisas i utlåtandet till en upprättad stadsplan över området, vilken ej har funnits. Fråga uppkommer då, huruvida A.B. av vårdslöshet lämnat dessa felaktiga uppgifter.

A.B. har avlidit i dec 1983.

Vid polisförhör i Helsingborg d 20 april 1983 uppgav A.B. bl a att han på planekontoret hos kommunen kontrollerat huruvida en stadsplan fanns upprättad av I.T., som skulle vara anställd på Jönköpings kommun.

I sitt vittnesmål har I.T. uppgett härom: Han var under denna tid ej anställd hos kommunen utan arbetade på K-konsult. Däremot har I.T. på begäran av B.H. upprättat ett exploateringsförslag över området. I.T. förutskickade dock, att detta ej skulle bli verkställt, vilket han även omtalade för A.B..

TR:n finner av I.T:s uppgifter, att han ej lämnat någon upplysning om stadsplan för området.

Vad gäller fastighetens verkliga värde vid aktuell tidpunkt, har länslantmätare C.S. uppskattat detta till 80 000 kr.

Med hänsyn till vad I.T. och C.S. uppgivit, finner TR:n det styrkt, att A.B. lämnat uppgifterna i utlåtandet utan att med tillräcklig noggrannhet kontrollera dessas riktighet. Detta i sin tur måste anses innebära, att A.B. handlade vårdslöst.

Beträffande frågan, om det föreligger adekvat kausalitet mellan A.B:s vårdslöshet och den uppkomna skadan, har J & W bestritt detta, framför allt med beaktande av skadans storlek, jämfört med det ringa arvode på 1 500 kr, som A.B. erhöll för att utfärda värderingsutlåtandet.

TR:n anför härom följande.

Kone litade på de i utlåtandet angivna sak- och värderingsuppgifterna och det aktuella lånet kom till stånd på grundval av dessa. TR:n anser att en långivare måste kunna lita på ett utlåtande i ett fall som detta, vilket medför, att den uppkomna skadan är en direkt följd av det felaktiga värderingsutlåtandet.

På frågan vem som har att svara för den uppkomna skadan, finner TR:n, att det ej genom utredningen i målet är styrkt, att A.B. gjort sig skyldig till något brottsligt förfarande vid utfärdandet av värderingsutlåtandet. A.B. har däremot, såsom förut angivits, gjort sig skyldig till vårdslöshet.

Härefter upptar TR:n till bedömande huruvida det föreligger något rättsförhållande mellan J & W och A.B. samt Kone. I detta hänseende är följande upplyst i målet.

A.B. upprättade värderingsutlåtandet på begäran av B.H.. Vid förut nämnda polisförhör uppgav A.B. i denna del i huvudsak följande: A.B. har haft affärskontakter med B.H. sedan 1977. Vad gäller det aktuella uppdraget angav B.H., att utlåtandet skulle användas för exploatering. B.H. tillhandahöll en karta över området samt ett värderingsutlåtande utfärdat av M.E. i aug 1981. Själva värderingen utfördes sedan i okt 1981, på grundval av att marken skulle avstyckas i 35 st tomter. A.B. kontrollerade med kommunen, att vatten var framdraget till området och fick även uppfattningen, att en stadsplan var upprättad. A.B. kände ej till huruvida B.H. ansökt om att få exploatera området, ej heller kände A.B. till, att B.H. tänkte använda utlåtandet för att låna pengar.

Om sin förbindelse med A.B. har B.H. i vittnesförhör inför rätten i huvudsak vitsordat dessa uppgifter. Härutöver har B.H. anfört följande: Det väsentliga med värderingsutlåtandet var att fastigheten skulle försäljas för exploatering av annan, därför behövdes något riktmärke för en sådan försäljning. B.H. berättade ej om sina låneplaner för A.B.. För att få till stånd det aktuella lånet från Kone fick B.H. ställa personlig borgen, då de i fastigheten uttagna pantbreven ej var betryggande säkerhet i sig, eftersom fastigheten ännu ej var färdig för exploatering. Beskedet om att fastigheten ej skulle kunna exploateras fick B.H. först 1983 och då via R.H..

R.H. har å sin sida som vittne uppgett, att han på begäran av R.E. kontrollerade att utlåtandet var äkta. Det skedde genom kontakt med "någon" hos J & W i Helsingborg, som bekräftade, att A.B. var utfärdaren samt att "detta stämde". R.H. kontrollerade även med Handelsbanken på orten, om fastigheten var möjlig att belåna, vilket han fick besked, att den var.

På grundval av de uppgifter som lämnats angående ändamålet med utlåtandet, oavsett om detta skulle användas för exploatering eller belåning, anser TR:n, att den som avger ett dylikt utlåtande måste inse, att utlåtandet kommer att användas av mottagaren även för belåningsändamål. Vid sådant förhållande får, från kontraktsrätten hämtad analogi, anses följa, att i vissa fall kan den, som genom styrkt vårdslöshet orsakar en kreditgivare skada till följd av att denne vilseletts genom ett felaktigt värderingsintyg, komma att bli ansvarig härför. J & W är i detta fall att anse som ansvariga för uppkommen skada.

I fråga om skadans storlek är denna vitsordad till 990 000 kr. J & W har invänt, att ett eventuellt skadestånd skall jämkas till hälften på grund av medvållande från Kones sida. Medvållandet skulle bestå i att Kone ej kontrollerat de uppgifter, som finns angivna i värderingsutlåtandet. Häremot har Kone anfört, att det måste anses rimligt att  förlita sig på uppgifter som J & W lämnar, framför allt med tanke på att företaget är både välkänt och börsnoterat samt arbetar inom fastighetsbranschen.

TR:n delar de av Kone anförda synpunkterna, att långivaren i ett fall som detta skall kunna förlita sig på de sakuppgifter, som finns angivna i värderingsutlåtandet. Vid sådant förhållande skall någon jämkning av skadeståndet ej ske.

Kones talan skall förty bifallas.

Domslut. TR:n förpliktar J & W att till Kone utge 990 000 kr jämte ränta.

Rådmannen Adde var ense med Sigander om domslutet men skiljaktig beträffande motiveringen och anförde: Jag ansluter mig till Siganders votum t o m 4 st i domskälen, varefter skall följa:

A.B:s värderingsutlåtande har ett oriktigt innehåll såvitt gäller uppgiften om upprättad stadsplan och därav följande bebyggelserätt.

Vid bedömande av frågan huruvida A.B. handlat vårdslöst beaktar jag följande.

A.B., som avled i dec 1983, har vid polisförhör i Helsingborg d 20 april 1983 uppgivit att han på kommunens plankontor kontrollerat huruvida T upprättat en stadsplan.

Av I.T:s vittnesmål inför TR:n framgår, att I.T. visserligen på begäran av B.H. upprättat tre skisser till stadsplan men att han meddelat B.H. att chanserna att få bygga på området med hänsyn till kommunens inställning var små.

Med hänsyn till att kommunstyrelsen i Jönköpings kommun d 28 okt 1981, efter byggnadsnämndens direkta avstyrkande i yttrande d 13 aug 1981, beslutat att ifrågavarande område ej skulle exploateras förtjänar A.B:s uppgift om att han på kommunens plankontor kontrollerat att stadsplan upprättats ej tilltro. A.B. måste anses ha handlat i vart fall vårdslöst då han i värderingsutlåtandet uttalat, att området hade stadsplan. Påstådd förekomst av stadsplan för 35 friliggande villor har även medfört att värderingen av området blivit helt felaktig.

Fråga uppkommer härefter huruvida A.B. – som ostridigt haft sådan ställning hos J & W att detta bolag blir bundet av A.B:s handlande – genom sin vårdslöshet vållat Kone ersättningsgill skada.

Jag gör följande bedömning.

Pantbrev i fastigheter användes i betydande utsträckning såsom säkerhet för lån. För att bedöma säkerhetens värde kräver långivaren regelmässigt värderingsintyg ang aktuell fastighet. För den ekonomiska samfärdseln är det viktigt att skapa så smidiga rutiner som möjligt. Det får anses vara brukligt att en långivare, som ofta själv ej äger kunskap om fastigheter, utan närmare kontroll godtager ett av ett seriöst och välkänt fastighetsbolag utfärdat värderingsintyg. Det har i målet ej bestritts att J & W är ett sådant bolag.

A.B. måste ha varit väl medveten om att intyget skulle kunna komma att användas för belåningsändamål. Mellan utfärdaren av ett värderingsutlåtande ang en fastighet, å ena sidan, och långivaren – i detta fall Kone – å andra sidan, får ett rättsförhållande anses ha uppkommit. När utfärdaren av intyget förfarit vårdslöst blir han därför ansvarig gentemot långivaren för uppkommen skada.

Den uppkomna skadan i förevarande fall är en direkt följd av det felaktiga värderingsutlåtandet och måste ha kunnat förutses av A.B., då denne skrev utlåtandet.

Vad gäller frågan om jämkning av skadeståndet ansluter jag mig till vad Sigander anfört härom i de två näst sista styckena i sitt votum.

Tingsfiskalen Rubenson var av skiljaktig mening och anförde: B.H. hade under våren 1981 begärt och erhållit ett värderingsutlåtande om sin fastighet Drättinge 8:1 från byggmästaren M.E., och denne värderade fastigheten till 5 250 000 kr. Av lånemäklaren R.H:s vittnesmål har framgått, att M.E:s utlåtande ej åtnjöt något gott anseende hos kreditgivare eftersom han var känd för att övervärdera fastigheter. Den omständigheten, att ett av M.E. utfärdat värderingsutlåtande var föga användbart, måste ha legat till grund för B.H:s åtgärd att redan under hösten 1981 återigen låta värdera fastigheten. Denna gång lämnades uppdraget till A.B., platschef hos J & W. Om detta företag har R.H. under sitt vittnesmål uppgivit, att J & W var ett företag med det bästa rykte, och att deras värderingsutlåtanden var kända för att vara "helt oantastliga". – De uppgifter i fråga om fastigheten Drättinge 8:1 som B.H. tidigare givit M.E. synes vara desamma, och lika anmärkningsvärt felaktiga beträffande fastighetens möjligheter till exploatering, som han nu lämnade till A.B.. A.B. kontrollerade ej B.H:s uppgifter med tillräcklig noggrannhet, vilket ledde till att A.B. i J & W:s utlåtande redovisade förhållanden som i väsentliga hänseenden var helt felaktiga och i följd därav ett värde på fastigheten som ej svarade mot verkligheten. – Av vittnesförhöret med finanschefen i Kone, R.E., har framgått, att det främst var värderingsutlåtandet från J & W som föranledde Kone att godta B.H:s bolag, B:s Fastighetsbyrå AB, som låntagare, efter det Kone låtit R.H. kontrollera äktheten av utlåtandet på sätt att R.H. ringde till J & W, där någon för R.H. okänd person bekräftade att J & W utfärdat utlåtandet. När Kone väl sagt upp B:s Fastighetsbyrås lån, framkom så småningom att fastigheten var överbelånad och att Kones säkerhet i pantbrev var värdelös samt att B.H. liksom hans bolag var insolventa. I följd av det inträffade har Kone lidit en ekonomisk skada, s k ren förmögenhetsskada.

R.E. har uppgivit, att J & W var ett för honom okänt företag, men att Kone förlitat sig på R.H:s rekommendationer. Någon annan förbindelse mellan parterna i målet står ej att finna än att J & W har utfärdat ett värderingsutlåtande om en fastighet och att Kone har tagit detta utlåtande för gott i förlitan på J & W:s goda anseende. Vad som sålunda förevarit mellan parterna är ej tillräckligt för att anse att det uppkommit ett avtalsliknande förhållande mellan Kone och J & W.

Lika med majoriteten finner jag det ej styrkt att A.B. gjort sig skyldig till brottsligt förfarande.

Med hänvisning till det anförda och det förhållandet, att Kones talan ej heller på annan grund kan leda till bifall av käromålet, skall Kones talan ogillas.

J & W fullföljde talan i Svea HovR och yrkade ogillande av käromålet.

Kone bestred ändring.

HovR:n (hovrättsråden Palmgren och Sederblad, adj led, f d hovrättsrådet Beskow samt adj led Ehrenkrona, referent) anförde i dom d 21 nov  1985:

Domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat samma grunder som angivits i TR:ns dom.

I HovR:n har förnyade förhör ägt rum med R.E. och med R.H.. Fonogramutskrift från de vid TR:n hållna vittnesförhören med C.S. och I.T. har föredragits. Den vid TR:n åberopade skriftliga bevisningen har ånyo förebragts.

HovR:n gör följande bedömning.

I målet är ostridigt, att A.B:s utlåtande innehållit oriktiga uppgifter i de hänseenden Kone påstått. Det är vidare ostridigt, att utlåtandet ej upprättats i syfte att tjäna som underlag för nu ifrågavarande låneavtal.

Beträffande tillkomsten av värderingsutlåtandet och de åtgärder som vidtagits för att kontrollera detta framgår av utredningen följande: Det är upplyst att kontakten mellan Kone och B.H:s bolag förmedlats av vittnet R.H., som bl a bedriver afärsverksamhet vari ingår låneförmedling, och att denne tillhandahållit Kone utlåtandet. Enligt R.H. hade utlåtandet tillhandahållits på begäran av Kone, som ville ha ytterligare underlag för sitt beslut i låneärendet utöver det värderingsintyg som utfärdats av byggmästaren M.E.. Av R.H:s vittnesmål framgår vidare, att han på Kones begäran per telefon kontaktat J & W för att kontrollera att utlåtandet var äkta och korrekt och att J & W stod för innehållet samt att han därvid fått utlåtandet bekräftat. R.H. själv har ej kunnat säkert ange med vem hos J & W han talat. R.E. har emellertid uppgivit, att R.H. i brev till Kone, vari han bekräftade att kontrollen gjorts, angivit att han varit i kontakt med A.B.. Huruvida A.B. upplysts om i vilket ärende eller för vems räkning R.H. ringt är ej klarlagt.

Såsom TR:n funnit är ej visat, att A.B. gjort sig skyldig till något brottsligt förfarande vid utfärdandet av värderingsintyget. Skadeståndsansvar enligt 2 kap 4 § skadeståndslagen kan därför ej komma i fråga.

I frågan huruvida J & W likväl – på de grunder Kone i övrigt åberopat – har att svara för den skada som tillskyndats Kone gör HovR:n följande överväganden.

Fråga är i målet om ansvar för innehållet i ett värderingsutlåtande rörande en fastighet. J & W har gjort gällande, att sådana intyg utfärdas i olika syften och att innehållet måste bedömas mot bakgrund härav. Bolaget har därvid påstått, att A.B. avgivit sitt utlåtande i tanke att detta skulle begagnas i samband med exploatering och att det ej varit avsett att användas i ett låneärende samt att A.B. ej heller kunnat förutse att det skulle användas i sistnämnt sammanhang. Det ligger dock enligt HovR:ns mening i sakens natur, att ett värderingsutlåtande beträffande en fastighet används som beslutsunderlag för den som får utlåtandet i sin hand antingen fråga är om köp eller belåning samt att en långivare sålunda kan komma att grunda sitt beslut på innehållet i ett sådant utlåtande. Detta får också anses vara det bakomliggande syftet med ett värderingsutlåtande, något som i förevarande fall A.B. måste ha insett. På vems uppdrag ett dylikt utlåtande avges – vilket ofta torde vara fastighetsägarens – är därför enligt HovR:ns mening inte av avgörande betydelse vid bedömning av ansvaret för felaktigheter däri. Med hänsyn till det anförda finner HovR:n, att det måste anses att den som utfärdar ett utlåtande av nu ifrågavarande slag härigenom ådrar sig ett ansvar av kontraktsrättslig karaktär för innehållet gentemot den som använder det som underlag för sin bedömning eller för sitt beslut. Den som avgivit utlåtandet blir därför skyldig att ersätta uppkommen skada hos den som stött sig på utlåtandet, där skadan orsakats av sådana oriktiga uppgifter som medvetet eller av vårdslöshet lämnats i utlåtandet.

I likhet med TR:n finner HovR:n, att A.B. vid avgivande av utlåtandet förfarit vårdslöst särskilt i vad gäller uppgiften att stadsplan upprättats.

A.B:s utlåtande kom att bli av avgörande betydelse för Kone, som i förlitande på detta beviljade ifrågavarande lån. Detta hade ej skett om Kone haft kännedom om det verkliga förhållandet. HovR:n delar således TR:ns uppfattning att den skada Kone lidit är en direkt följd av att utlåtandet var oriktigt. Att det vederlag som utgått för uppdraget varit obetydligt föranleder ej annan bedömning. Skadan har ej varit sådan att den ej kunnat förutses av A.B..

A.B. hade ostridigt sådan ställning hos J & W att bolaget blir ansvarigt för den skada A.B. av vårdslöshet vållat. J & W är således ersättningsskyldigt mot Kone för den uppkomna skadan.

Vad slutligen angår frågan om jämkning finner HovR:n ej annat visat än att Kone förfarit på sätt är brukligt på kreditmarknaden, varvid kan anmärkas att Handelsbanken utfärdat en bankgaranti för lånet och därvid, såvitt framkommt, ej ifrågasatt den erbjudna säkerheten. Med hänsyn härtill och på av TR:n anförda skäl anser HovR:n att jämkning av skadeståndet ej skall ske.

Vid nu angiven bedömning skall TR:ns domslut fastställas.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

J & W (ombud advokaten N.E.S.) sökte revision och yrkade ogillande av käromålet.

Kone (ombud advokaten M.M.) bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Knutsson, Vängby, Heuman, referent, Lars K Beckman och Lars Å Beckman) beslöt följande dom:

Domskäl. Vardera parten har i HD åberopat samma grunder för sin talan som i TR:n och HovR:n, dock att Kone frånfallit påståendet att A.B. gjort sig skyldig till brott och därigenom ådragit J & W skadeståndsskyldighet.

A.B. har i värderingsutlåtandet angett att stadsplan omfattande 35 friliggande villor har upprättats över del av fastigheten Drättinge 8:1. A.B. har bedömt fastighetens värde med utgångspunkt från att fastigheten kunde bebyggas enligt planen. Utlåtandet förmedlar också  intrycket att hinder mot en exploatering av fastigheten inte förelåg. Detta var emellertid felaktigt; de kommunala myndigheterna hade tvärtom uttalat sig mot en exploatering av fastigheten. Utlåtandet har alltså byggt på en oriktig förutsättning och det av A.B. angivna värdet på fastigheten har härigenom blivit helt verklighetsfrämmande.

Vad gäller spörsmålet om felet är att tillräkna A.B. som oaktsamhet är följande att beakta. Vid fastighetsvärdering går det knappast att komma fram till ett värde, som blir lika högt oavsett vilken kunnig värderingsman som utför värderingen. Värdering av fast egendom är nämligen i mycket avhängig av värderingsmannens uppfattning om marknaden och om den aktuella fastigheten. Ett avsevärt utrymme måste därför finnas för värderingsmannens egen bedömning. Betydande avvikelse mellan värderingsmannens uppskattning och vad som i efterhand visar sig vara fastighetens faktiska värde måste tillåtas utan att en värderingsman kan anses ha förfarit försumligt. I förevarande fall är det emellertid inte fråga om ett uppskattningsfel utan om en oriktig och vilseledande uppgift beträffande ett faktiskt förhållande, nämligen möjligheten av exploatering för bebyggelse. För en värderingsman är det knappast förenat med någon större omgång att förvissa sig om rätten att bebygga en fastighet. Byggnadsrätten är avgörande för en exploateringsfastighets värde. A.B. har brustit i sin undersökning av detta förhållande. Som domstolarna funnit har A.B. därför vid fullgörandet av sitt värderingsuppdrag förfarit vårdslöst.

Som domstolarna vidare funnit är den skada Kone lidit genom att bevilja lån mot säkerhet av värdelösa pantbrev i fastigheten en följd av att A.B:s utlåtande var oriktigt. Om storleken av Kones skada föreligger ej tvist. J & W har vitsordat att A.B. utfört värderingen i sin tjänst hos J & W, att A.B. utfärdat intyget i J & W:s namn och att J & W har principalansvar för A.B:s handlande.

Den fråga som då uppkommer i målet är huruvida J & W kan åläggas skadeståndsskyldighet för den förlust Kone tillskyndats vid sin kreditgivning till följd av att A.B. varit oaktsam när han på uppdrag inte av Kone utan av fastighetens ägare avgav sitt värderingsutlåtande.

Den skada Kone lidit är s k ren förmögenhetsskada. Huvudregeln i svensk rätt är enligt 2 kap 4 § skadeståndslagen att ren förmögenhetsskada ersätts om den har vållats genom brott. För att skadan skall vara ersättningsgill i annat fall krävs – bortsett från kontraktsförhållanden – i princip stöd i lag. Lagregler av sådant innehåll finns bl a i den immaterialrättsliga lagstiftningen och i vissa nyare lagar på personlighetsskyddets område. Av skadeståndslagens förarbeten framgår att avsikten med lagens bestämmelse ej har varit att lägga hinder i vägen för en rättsutveckling genom praxis i riktning mot ett vidgat ansvar för ren förmögenhetsskada (NJA II 1972 s 609). Också före skadeståndslagens tillkomst har rättspraxis på vissa områden lagt fast skyldighet att ersätta sådan förmögenhetsskada vid vårdslöshet utanför rena kontraktsförhållanden. Sedan lång tid tillbaka har i rättspraxis skadeståndsansvar godtagits beträffande felaktiga vederhäftighets- och vittnesintyg samt soliditetsupplysningar.

Frågan om värderingsmans ansvar för oaktsamt intygande har däremot inte tidigare prövats av HD. Värderingar kan avse olika slag av egendom och ske för många ändamål och under vitt skilda former. Att göra generella uttalanden om gränserna för värderingsmans skadeståndsskyldighet är knappast möjligt. De fortsatta övervägandena avser endast värderingsintyg, eller som de också benämns värderingsutlåtande eller värderingshandling, beträffande fast egendom avgivet av den som yrkesmässigt åtar sig uppdrag att värdera sådan egendom. Avsikten med ett sådant intyg är oftast att det skall tjäna som beslutsunderlag i samband med rättsliga förfoganden över fastigheter, främst köp och belåning. Den som lämnar uppdraget kan vara fastighetens ägare, en långivare eller en tilltänkt köpare. För värderingsmannen måste det stå klart att intyget kan komma till användning för skilda ändamål och av flera personer. Att annan än uppdragsgivaren fäster avseende vid ett värderingsintyg är ofrånkomligt. En ordning att intygsgivaren endast ansvarar mot sin uppdragsgivare för med sig åtskilliga dubbelvärderingar utan någon egentlig fördel för fastighets- eller kreditmarknaden. Övervägande skäl talar för att den som med fog satt sin tillit till ett värderingsintyg inte skall bära följderna av en skada som ytterst beror på att intygsgivaren förfarit vårdslöst. Skadeståndsansvaret för den som yrkesmässigt åtar sig fastighetsvärderingar bör alltså i regel inte begränsas till skada som uppdragsgivaren lidit utan omfatta också skada som åsamkats tredje man, såvida inte förbehåll om frihet från sådant ansvar gjorts i intyget.

Anledning saknas att i detta mål frångå den nu intagna ståndpunkten om värderingsmans ansvar gentemot annan än uppdragsgivaren för oaksamt intygande. J & W är därför skadeståndsskyldigt gentemot Kone.

J & W har i sista hand invänt att skadeståndet bör jämkas på grund av medvållande från Kone. Omständigheterna beträffande intyget och dess utfärdande är inte sådana att det kan läggas Kone till last att Kone inte närmare kontrollerat innehållet i intyget. Ej heller i övrigt är det visat att Kone förfarit vårdslöst.

På grund av det anförda skall HovR:ns domslut fastställas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.