Hovrätten för Övre Norrland referat RH 1994:98

Court
Hovrätten för Övre Norrland
Reference
RH 1994:98
Målnummer
Ö383-94
Avdelning
2
Avgörandedatum
1994-11-01
Rubrik
Fel vid värderingen i samband med exekutiv försäljning av fastighet har inte ansetts utgöra sådant fel som i sig bör föranleda att försäljningen skall upphävas. - Även fråga om det varit sannolikt att väsentligt högre köpeskilling kunnat uppnås vid en ny exekutiv försäljning.
Lagrum
12 kap. 3 § första stycket och 40 § första stycket utsökningsbalken
Rättsfall
•  NJA 1972 s. 142
•  NJA 1987 s. 954
•  NJA 1969 s. 540

Kronofogdemyndigheten i Västerbottens län höll den 8 september 1994 exekutiv auktion för försäljning av fastigheten Vindeln Mesele 1:22. Fastigheten, som före auktionen åsatts ett marknadsvärde av 225 000 kr, såldes vid auktionen för 170 000 kr.

Fastighetsägarna C.A. och Ö.A. överklagade beslutet och yrkade att tingsrätten skulle upphäva den exekutiva försäljningen. Som grund för överklagandet anförde de följande. Av den utförda värderingen av fastigheten framgår inte att det finns ett räntebidrag som utgår med 15 000 kr per år. Om detta förhållande framgått av värderingen borde såväl marknadsvärdet på fastigheten som det erhållna försäljningspriset ha blivit högre. Dessutom är exekutionsfordran egentligen reglerad.

Kronofogdemyndigheten anförde i yttrande bl.a. följande. Marknadsvärdet torde ha satts till 250 000 kr om räntebidraget varit känt vid värderingstidpunkten. Värderingen har sålunda i detta avseende skett under felaktiga förutsättningar. Skillnaden i marknadsvärde är inte stor. Kronofogdemyndigheten bedömer det inte som sannolikt att ett nytt försäljningsförsök skulle leda till en avsevärt högre köpeskilling.

Umeå tingsrätt (1994-10-18, rådmannen Dag Engström) lämnade överklagandet utan bifall med följande motivering:

Värderingen av en utmätt fastighet får anses ha till ändamål i första hand att ge spekulanter och förrättningsman en ungefärlig uppfattning om fastighetens marknadsvärde. Några mer ingående undersökningar beträffande förhållanden som kan tänkas påverka värdet kan i allmänhet inte komma i fråga. Den omständigheten att värderingsmannen i förevarande fall förbisett förekomsten av ett för fastigheten utgående bidrag kan inte anses utgöra ett sådant fel i förfarandet som i sig bör föranleda att försäljningen upphävs.

Vad sedan gäller frågan om vilken inverkan förbiseendet kan ha haft på det uppnådda försäljningspriset gör tingsrätten följande bedömning. Den utmätta fastigheten är belägen på en ort där det kan antas att efterfrågan på bostadsfastigheter är begränsad. På auktionen fanns inte någon spekulant förutom köparen som var beredd att bjuda över det av honom först avgivna budet på 150 000 kr. Värderingsmannen har, sedan han fått kännedom om tidigare nämnt bidrag, uppskattat att detta höjer fastighetens marknadsvärde från 225 000 kr till 250 000 kr, d.v.s. med cirka 11 procent. Klagandena har inte visat att denna bedömning skulle vara felaktig. Omständigheterna är därmed sådana att det inte kan anses sannolikt att avsevärt högre köpeskilling än 170 000 kr uppnås genom ett nytt försäljningsförsök. Vid sådant förhållande och då det inte visats att exekutionsfordringen skulle ha reglerats saknas förutsättningar för upphävande av den genomförda försäljningen.

Ö.A. och C.A. överklagade beslutet och yrkade att hovrätten skulle upphäva den exekutiva försäljningen.

Hovrätten för Övre Norrland (1994-11-01, hovrättsråden Gunnar Sjöblom, Runar Viksten och hovrättsassessorn Anders Bergene, referent) fastställde det överklagade beslutet.

Målnummer Ö 383/94