Svea hovrätt referat RH 1994:28

Court
Svea hovrätt
Reference
RH 1994:28
Målnummer
T396-93
Avdelning
4
Avgörandedatum
1994-02-24
Rubrik
Bostadsrättshavare har utan tillstånd från bostadsrättsföreningen vidtagit en väsentlig ändring i sin lägenhet. Hovrätten har ogillat föreningens talan om skyldighet för bostadsrättshavaren att återställa lägenheten till det skick som förelåg före ombyggnaden.
Lagrum
7 kap. 7 § bostadsrättslagen (1991:614)

Makarna A. innehar gemensamt en bostadsrätt i Bostadsrättsföreningen Gyllenstiernans fastighet i Stockholm. Makarna A. ansökte hos föreningens styrelse om tillstånd att bygga om och utöka storleken på sitt badrum. De åtgärder som skulle utföras omfattade bl.a. installation av badkar med cirkulationspump samt håltagning i bärande vägg. För den sistnämnda åtgärden krävdes även byggnadslov. Ombyggnationen av lägenheten är numera färdigställd.

Föreningen väckte vid Stockholms tingsrätt talan mot makarna A. och yrkade bl.a. att tingsrätten skulle förplikta dem att omgående och senast 4 månader från dag för lagakraftvunnen dom återställa den med bostadsrätt innehavda lägenheten i föreningens fastighet till det skick som förelåg före ombyggnaden i augusti september 1991 vid äventyr att föreningen får återställa lägenheten i detta skick på svarandenas bekostnad. Som grund för käromålet åberopade föreningen att makarna A. i strid med föreningens stadgar och 7 kap. 7 § bostadsrättslagen utan tillstånd från föreningens styrelse företagit en avsevärd förändring i sin lägenhet.

Makarna A. bestred käromålet. Som grund för bestridandet åberopade makarna A. att de av föreningens styrelse erhållit tillstånd till de företagna ombyggnadsåtgärderna. I andra hand gjorde de gällande att de uppfyllt de krav på garantier som föreningen uppställt som villkor för att ombyggnationen skulle få företas. I tredje hand gjordes gällande att det skulle vara oskäligt att ålägga dem att återställa lägenheten och att denna skyldighet därför skall jämkas eftersom föreningens egendom inte påverkats negativt och då ombyggnationen utförts fackmannamässigt och inte medfört störningar.

Föreningen bestred att något tillstånd lämnats till ombyggnaden.

Parterna åberopade viss skriftlig bevisning. Fru A. samt två av föreningens styrelseledamöter hördes under sanningsförsäkran beträffande frågan huruvida tillstånd till ombyggnaden givits eller ej.

Stockholms tingsrätt (1993-02-18, rådmännen Kaspars Berzins och Carin Wiklund Jörgensen samt tingsnotarien Peter Helle) ansåg det visat att föreningens styrelse lämnat makarna A. tillstånd att vidta ombyggnadsåtgärderna och lämnade därför föreningens käromål utan bifall.

Föreningen överklagade tingsrättens dom och yrkade bifall till sitt käromål, varvid den ändrade sitt yrkande på så sätt att badrummet skulle återställas till den yta det hade före ombyggnaden i augusti september 1991, dels att denna skyldighet skulle vara beroende av att byggnadslov meddelades för åtgärden.  -  Makarna A. bestred ändring.  -  I hovrätten hördes fru A. samt företrädarna för föreningen på nytt under sanningsförsäkran. Samma skriftliga bevisning åberopades som vid tingsrätten.

Svea hovrätt (1994-02-24, hovrättslagmannen Olof Köhl, hovrättsrådet Ingemar Rexed samt t.f. hovrättsassessorerna Agneta Bäcklund och Mari Heidenborg, referent) fastställde tingsrättens domslut.

Hovrätten, som inte ansåg att makarna A. visat att de haft erforderligt tillstånd till ombyggnaden, anförde i motiveringen.

Bestämmelsen om bostadsrättshavares skyldighet att inhämta styrelsens tillstånd för att få vidta väsentliga förändringar av lägenheten tillkom vid införandet av 1930 års bostadsrättslag. Motivet till bestämmelsen var att det inte ansågs lämpligt att överlämna till de enskilda bostadsrättshavarna att avgöra om en förändring kunde skada fastigheten eller orsaka olägenhet för andra lägenhetsinnehavare. I princip ansågs dock nyttjanderätten vara av sådan natur att bostadsrättshavaren hade rätt att vidta ändringar i lägenheten under förutsättning att de ej orsakade skada eller olägenhet. När en ny bostadsrättslag tillkom 1971 ansågs det lämpligt att anpassa reglerna om bostadsrättshavares rättigheter och skyldigheter till de regler som gällde för hyra. I förarbetena till lagen uttalas också att en bostadsrättshavare kan åläggas att återställa lägenheten, om förändringen skett utan styrelsens tillstånd.

Bestämmelsen om att styrelsens tillstånd krävs för att få företa väsentlig ändring av lägenheten finns numera i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen. I lagen finns inte direkt angivet vilka rättsföljder som är knutna till en överträdelse av tillståndskravet. Klart är att om en ändring som vidtas utan tillstånd är att betrakta som vanvård kan den medföra att nyttjanderätten förverkas. Likaså kan bostadsrättshavaren åläggas att ersätta skada som orsakas av de vidtagna förändringarna. Det saknas i övrigt regler om vilka rättsföljder som är knutna till en överträdelse av bestämmelsen. Såsom uttalas i förarbetena till 1971 års bostadsrättslag bör det också kunna komma i fråga att ålägga bostadsrättshavaren att återställa lägenheten till det skick som förelåg före ombyggnaden. Det kan dock inte vara meningen att varje ändring som vidtagits i strid med bestämmelsen ovillkorligen skall medföra att lägenheten skall återställas. Det måste stå rätten fritt att med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet avgöra om det finns skäl till återställande.

Föreningen har som enda grund för att makarna A. skall förpliktas återställa lägenheten åberopat att ombyggnaden skett utan styrelsens tillstånd. Föreningen har således inte gjort gällande att det uppkommit någon skada eller olägenhet genom ombyggnaden. Snarare framgår av utredningen i målet att lägenheten förbättrats genom ombyggnaden. Till det kommer att ett återställande enligt uppgift skulle medföra stora kostnader. Enbart den omständigheten att ombyggnaden skett utan erforderligt tillstånd utgör enligt hovrättens mening inte tillräckliga skäl för att bifalla käromålet. Hovrätten fastställer därför det slut som tingsrätten kommit till.

Målnummer T 396/93