Svea hovrätt referat RH 1994:84

Court
Svea hovrätt
Reference
RH 1994:84
Målnummer
FT364-94
Avdelning
3
Avgörandedatum
1994-10-04
Rubrik
En hyresgäst som stördes i sitt boende av en granne har ansetts berättigad till nedsättning av hyran från den tidpunkt då hon krävde att störningarna skulle avhjälpas. Tillika fråga om storleken av hyresnedsättningen.
Lagrum
12 kap. 11 § första stycket och 16 § första stycket jordabalken
Rättsfall
•  NJA 1940 s. 98
•  NJA 1940 s. 199
•  NJA 1946 s. 146
•  SvJT 1927 rf s. 53
•  RH 1988:11

G.R. hyr en bostadslägenhet i en fastighet som tillhör Stiftelsen Lidingöhem. Under åberopande av att en granne stört henne i boendet deponerade G.R. hela hyran för månaderna december 1992 – februari 1993 hos länsstyrelsen. Lidingöhem ansökte hos kronofogdemyndigheten om betalningsföreläggande för G.R. för 7 113 kr jämte ränta. Kravet avsåg hyra för tiden december 1992 – februari 1993. G.R. bestred ansökan och målet överlämnades till tingsrätten. Lidingöhem vidhöll sitt yrkande. G.R. invände bl.a. följande. Hon hade under hela år 1992 haft sådant men i sin nyttjanderätt till lägenheten på grund av grannens störningar att hon varit berättigad till hyresnedsättning. De hyror hon nedsatt motsvarar cirka 25 procent av årshyran för 1992, som var 29 136 kr. 25 procent är en skälig nedsättning för det men hon haft. Det av Lidingöhem yrkade beloppet kan inte vitsordas. Yrkad ränta är skälig i sig.

G.R. utvecklade sitt bestridande och anförde: Hon har bott i lägenheten sedan 1980. Hösten 1991 flyttade grannens vuxne son hem till sin mor. Sonen lider troligen av en psykisk sjukdom som medför ett störande beteende. Störningarna började 1991 och fortsatte 1992 och 1993. Efter sommaren 1993 bor G.R. nästan inte alls i lägenheten. Störningarna består i att grannens son spelar högt på radio och grammofon, det förekommer knackningar och hammarslag i väggarna samt hög sång och högt skrik. Det förekommer också smällar i luckan till sopnedkastet, brandlukt och annan stickande lukt. Den stickande lukten härrör troligen från dålig hygien vid djurhållning. Hon klagade vid upprepade tillfällen hos fastighetsförvaltaren och hos Lidingöhem innan hon deponerade hyran hos länsstyrelsen. Omedelbart efter det att störningarna förekom tog hon kontakt med Lidingöhems representant. Under 1992 var hon i kontakt med denne flera gånger. Hon är därför berättigad att yrka nedsättning av hyran för hela 1992.

Lidingöhem anförde häremot följande: Lidingöhem väckte talan inför hyresnämnden mot den störande hyresgästen på grundval av de anmälningar och uppgifter som G.R. lämnat. Vid det vittnesförhör som ägde rum med henne inför hyresnämnden framkom att störningarna varit mindre än som framgått av hennes anmälningar. Detta ledde till att Lidingöhems talan mot grannen inte bifölls. Lidingöhem vitsordar att de störningar förekommit som framgår av hyresnämndens protokoll. Störningarna har dock inte varit så allvarliga att de motiverar en nedsättning av hyran. Det vitsordas inte störningar under 1993. Skulle rätten finna att sådana störningar förekommit under 1992, att en nedsättning av hyran är motiverad, så skall nedsättning ske enbart för tiden efter det att G.R. klargjort för Lidingöhem att hon yrkade nedsättning av hyran. Detta fick Lidingöhem klart för sig först när hon deponerade hyran för december 1992. Det framgick inte av de klagomål och skrifter som Lidingöhem mottog av henne dessförinnan att hon avsåg att yrka nedsättning av hyran.

Södra Roslags tingsrätt (1994-02-01, rådmannen Helga Rossipal) biföll Lidingöhems talan på det sättet att G.R. förpliktades att utge ett belopp om 6 548 kr 75 öre jämte ränta. I sina domskäl upptog tingsrätten bl.a. följande. G.R. har på egen begäran hörts under sanningsförsäkran. Hon har därvid uppgett: Det som redovisas i hyresnämndens protokoll är vad hon upplevt. Störningarna har pågått hela 1992. De avtog under 1993. Det var de störningar med skrik och sång och smällar som förekom nattetid, som var de mest besvärande, förutom den stickande och äckliga lukten som hon fann mycket plågsam. Ungefär 5-6 gånger under året förekom så rejäla störningar att polisen tillkallades.

Tingsrätten gör följande bedömning.

Frågan om G.R:s rätt till nedsättning av hyran för 1992 på grund av men i hyresrätten till följd av störningar från grannen skall avgöras oberoende av hyresnämndens bedömning i ärendet om förlängning av grannens hyresavtal.

G.R. har gjort gällande rätt till nedsättning av hyran för 1992. Hon kan dock inte vara berättigad till nedsättning för tid innan hon gett till känna för Lidingöhem att hon avsåg att begära hyresnedsättning. Detta har hon gjort först när hon deponerat hyran för december 1992 hos länsstyrelsen.

Av G.R:s utsaga under sanningsförsäkran finner tingsrätten framgå att hon under 1992 har varit utsatt för störningar från grannen i fråga om ljud och lukt och att hon därav blivit allvarligt störd i sitt boende. Intet tyder på att dessa störningar skulle ha avtagit under december 1992 i någon väsentlig grad i förhållande till tidigare.

Tingsrätten finner sammanfattningsvis att G.R. under december 1992 lidit sådant men i sin hyresrätt att hon skall vara berättigad till nedsättning av hyran. Tingsrätten godtar G.R:s egen bedömning att hon skall vara berättigad till nedsättning med 25 procent av hyresbeloppet. Denna andel av decemberhyran är 564 kr 25 öre. Hon är skyldig att utge resterande del av hyran för december 1992 och hyrorna för januari och februari 1993 till Lidingöhem.

Lidingöhems talan skall följaktligen bifallas på det sättet att G.R. skall förpliktas utge 6 548 kr 75 öre jämte yrkad ränta till Lidingöhem.

G.R. överklagade domen och hovrätten meddelade prövningstillstånd. Parterna åberopade i hovrätten samma omständigheter som vid tingsrätten.

Svea hovrätt (1994-10-04, hovrättspresidenten Birgitta Blom, hovrättslagmannen Lars Uno Didon, hovrättsrådet Lennart Grobgeld och t.f. hovrättsassessorn Kristian Eriksson, referent) ändrade tingsrättens dom och lämnade Lidingöhems talan i målet utan bifall.

I sina domskäl yttrade hovrätten:

Det får anses utrett att G.R. under hela år 1992 har blivit störd i sitt boende och att störningarna varit så allvarliga att de i och för sig berättigar till nedsättning av hyran.

När det härefter gäller frågan från vilken tidpunkt G.R. har rätt till hyresnedsättning, finner hovrätten utrett att G.R. vid ett flertal tillfällen under åren 1991 och 1992 påtalade störningarna för Lidingöhem och att Lidingöhem i anledning av hennes klagomål väckte talan vid hyresnämnden med yrkande att den störande grannens hyreskontrakt inte skulle förlängas. Med hänsyn till dessa förhållanden finner hovrätten att G.R. måste antas redan vid årsskiftet 1991/1992 ha krävt att störningarna skulle avhjälpas. G.R. är därför berättigad till nedsättning av hyran från denna tidpunkt (jfr NJA 1940 s. 98, 1940 s. 199, 1946 s. 146, SvJT 1927 rf s. 53 samt RH 1988:11).

Hyresnedsättningen bör skäligen bestämmas till ett belopp motsvarande de tre månadshyror som G.R. har deponerat hos länsstyrelsen, vilket belopp utgör cirka 25 procent av hyran för 1992.

På grund av det anförda skall Lidingöhems talan i målet lämnas utan bifall.

Målnummer FT 364/94