Svea hovrätt referat RH 2000:32

Court
Svea hovrätt
Reference
RH 2000:32
Målnummer
ÖH1788-99
Avdelning
6
Avgörandedatum
2000-04-28
Rubrik
Hyresnämndsmål. Tillstånd har i visst fall lämnats till förbättrings- och ändringsarbeten i badrum men inte i kök.
Lagrum
12 kap. 18 d-f §§ jordabalken

Bostadsstiftelsen Signalisten i Solna (Signalisten) ansökte hos hyresnämnden om tillstånd att i samband med byte av stammar och elledningar utföra en rad såväl icke tillståndspliktiga som  tillståndspliktiga åtgärder. Beträffande tillståndspliktiga åtgärder ville Signalisten bl.a. byta köksinredning från 1950-talet mot modern sådan samt byta spis, kyl och frys samt installera spiskåpa. Vidare önskade Signalisten i badrummen kakla väggarna, lägga klinker på golven, byta sanitetsporslinet samt installera handdukstork och badrumsskåp med belysning. Tre fjärdedelar av hyresgästerna hade godkänt åtgärderna.

Hyresnämnden i Stockholm (1999-02-15, hyresrådet Göran Hogebrandt samt ledamöterna Christer Ericsson och Jan Strömdahl) lämnade tillstånd till samtliga åtgärder utom byte av kökssnickerier. Christer Ericsson var skiljaktig och ville även ge tillstånd till byte av kökssnickerier.

Signalisten och hyresgästerna överklagade beslutet. Signalisten yrkade helt bifall till sin ansökan hos hyresnämnden, medan hyresgästerna yrkade helt ogillande av Signalistens ansökan.

Svea hovrätt (2000-04-28, hovrättsrådet Ulla Erlandsson, f.d. hovrättsrådet Hans-Åke Wängberg, referent, och hovrättsrådet Karl Matz) fastställde hyresnämndens beslut i fråga om tillstånd till åtgärder i badrum och i fråga om att ogilla ansökan om tillstånd till utbyte av kökssnickerier. Med ändring av hyresnämndens beslut ogillade hovrätten hyresvärdens ansökan om tillstånd att byta spis, kyl och frys samt installera spiskåpa.

I skälen anförde hovrätten följande.

Det kan till en början konstateras att ett flertal av de åtgärder som Signalisten önskar vidta i lägenheterna och som är upptecknade i hyresnämndens protokollsbilaga 1 är rena underhålls- eller reparationsåtgärder. Detta gäller bl.a. målning och tapetsering men även utbyte av uttjänta rörstammar och elinstallationer. Rena underhålls – eller reparationsåtgärder anses inte som standardhöjande i sig och skall därför normalt inte ha någon inverkan på lägenheternas bruksvärde och därmed inte heller på hyran. Mindre förbättringar i samband med byte, såsom t.ex. utökning av vägguttag, torde endast ha en obetydlig inverkan på bruksvärdet. Nu nämnda åtgärder är inte tillståndspliktiga enligt 2 kap. 18 d § jordabalken.

För att byta rörstammar och elinstallationer krävs således inget  tillstånd. Det ankommer på fastighetsägaren att göra de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningar som bestämmer när, på vilket sätt och i vilken omfattning dessa åtgärder skall vidtas; detta ligger i fastighetsägarens självklara rätt att bedriva en rationell fastighetsförvaltning inom ramen för sitt ansvar för fastighetens bestånd. Signalisten äger således rätt att utan tillstånd vidta de i protokollsbilaga 1 under rubriken Kök upptagna åtgärderna "Nya jordade uttag" och "Stambyte", under rubriken Badrum upptagna åtgärderna "Nya avloppsrör", "Nya vattenledningar" och "Vägguttag installeras" samt slutligen samtliga åtgärder under rubriken Övrigt. Hyresgästernas överklagande i denna del skall följaktligen ogillas.

Hovrätten övergår härefter till att pröva de övriga åtgärder som Signalisten önskar utföra i badrummen.

Hovrätten har vid synen kunnat konstatera att badrummen i och för sig är i gott skick. Signalisten har emellertid uppgett att fuktspärren bakom ytskikten på väggarna på grund av ålder inte längre fyller sin funktion att förhindra vattengenomträngning och att den därför måste bytas ut. Hyresgästerna har bestritt detta på den grunden att Signalisten inte har visat att det förhåller sig så. Fuktspärrens motståndskraft mot vatten är en fråga av samma art som frågan om behovet av byte av rörstammar och elinstallationer. Signalisten äger således rätt att byta fuktspärren. För att kunna byta fuktspärren måste befintligt kakel tas bort och nytt kakel därefter sättas upp. Att sätta kakel på väggarna till högre höjd och på fler väggar än det nuvarande är, enligt hovrättens bedömning, åtgärder som en fastighetsägare har starka skäl att få vidta; kakel håller bättre mot fukt än en målad vägg och har dessutom en längre livslängd. Hovrätten finner således att Signalisten har ett beaktansvärt intresse att genomföra dessa åtgärder. Även övriga åtgärder som Signalisten önskar utföra i samband med byte av rör och väggmaterial i badrummen anser hovrätten att Signalisten har ett beaktansvärt intresse av att få vidta.

När det sedan gäller frågan om det skall anses oskäligt mot hyresgästerna att samtliga av Signalisten begärda åtgärder i badrummen utförs anser hovrätten att badrummen kommer att få en med hänsyn till moderna hygienvanor mer funktionell utformning än den nuvarande och att de får sådana värden som  hyresgäster i allmänhet uppskattar. Vid en avvägning mellan parternas motstående intressen finner hovrätten därför att det inte är oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna utförs. Signalistens ansökan såvitt avser badrummen skall således bifallas i sin helhet och hyresgästernas överklagande i denna del skall ogillas.

Hovrätten övergår härefter till att pröva åtgärderna i köken.

Hovrätten har vid synen kunnat iaktta att köken är i bra – i flera lägenheter i mycket bra – skick. Enligt vad hovrätten tidigare har anfört är utgångspunkten att Signalisten skall byta rörstammarna i köken. Signalisten har gjort gällande att detta inte kan ske utan att köksskåpen måste tas bort och att det inte är möjligt, eller ekonomiskt försvarbart, att därefter återmontera dem. Till en början kan hovrätten konstatera att väggskåpen inte alls kommer att beröras av arbetena. Vidare har hovrätten, genom en demonstration av hur arbetena skall utföras, kunnat konstatera att utbytet av rörstammarna kan göras med relativt små ingrepp i de befintliga bänkskåpen. Bytet av rörstammar leder således inte automatiskt till att tillstånd till byte av kökssnickerier skall lämnas.

Vid synen av en lägenhet med ombyggt kök helt enligt Signalistens ansökan i målet har hovrätten funnit att det köket har en tämligen ordinär modern standardinredning. Hyresgästernas kök har en tidstypisk inredning från början av 1950-talet med stadiga platsbyggda skåp -  bänkskåp med 80 cm höjd och väggskåp upp till tak. Vidare finns arbetsskivor av teak och andra praktiska inredningsdetaljer från tiden som hyresgäster idag synes uppskatta. Vitvarorna är vidare relativt nya och i gott skick. Hovrätten anser att köken i nuvarande skick har en sådan utformning som en bredare grupp av hyresgäster kan uppskatta. Vid en avvägning av Signalistens intresse av att få vidta en total ombyggnad av köken och hyresgästernas motstående intresse av att få behålla köken i ursprungligt skick finner hovrätten att det skulle vara oskäligt mot hyresgästerna att ombyggnaden genomförs. Signalistens ansökan såvitt avser köken skall därför ogillas i vad den  avser byte av köksinredningen, spis, kyl och frys samt spiskåpa. Övriga åtgärder i köken kräver inte tillstånd. Hyresgästernas överklagande skall i motsvarande mån bifallas.

Målnummer ÖH 1788-99