Svea hovrätt referat RH 2000:45

Court
Svea hovrätt
Reference
RH 2000:45
Målnummer
ÖH4303-98
Avdelning
6
Avgörandedatum
1999-12-29
Rubrik
Hyresnämndsmål. Det förhållandet att en för viss lägenhet utgående hyra inte blivit fastställd genom en förhandlingsöverenskommelse utesluter inte att lägenheten kan användas som jämförelsematerial när hyresnämnd bestämmer skälig hyra enligt 12 kap. 55 § jordabalken.
Lagrum
12 kap. 55 § jordabalken

L.R. hyr en bostadslägenhet om tre rum och kök i Växjö. Hyran är 68 700 kr per år, vilket motsvarar 900 kr per kvm och år. L.R. yrkade vid hyresnämnden att hyran skulle sättas ned med 90 kr per kvm och år. Grunden för yrkandet var att den gällande hyran inte var skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Hyran var påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet var likvärdiga med hennes lägenhet och som ägdes och förvaltades av allmännyttigt bostadsföretag. Hon åberopade jämförelse med en lägenhetstyp om tre rum och kök, för vilken hyran uppgick till 5 248 kr per månad eller 781 kr per kvm och år. Lägenheten fanns i ett hus som ägdes och förvaltades av det allmännyttiga bostadsföretaget Växjöhem, i kv. Elden Norra i Växjö.

Hyresvärden bestred yrkandet om hyressänkning och anförde att den gällande hyran var skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde och översteg inte hyran för likvärdiga lägenheter. Hyresvärden åberopade jämförelse med hyran för lägenheter i kv. Östregård, i hus som ägdes och förvaltades av det allmännyttiga bostadsföretaget Hyresbostäder i Växjö AB. Hyran för en lägenhet om tre rum och kök uppgick där till 988 kr per kvm och år.

L.R. invände att den av hyresvärden åberopade hyran inte kunde läggas till grund för hyressättningen, eftersom hyran endast var preliminär; hyresgästföreningen och hyresvärden skulle förhandla om hyran, och det gick inte att nu säga vilken den slutliga hyran skulle komma att bli.

Hyresnämnden i Växjö (1998-08-31, hyresrådet Erik Gerleman och intresseledamöterna Mats Gusting, skiljaktig, och Åke Jönsson) biföll L.R:s yrkande om hyressänkning och fastställde hyran till 5 150 kr per månad. I skälen anförde hyresnämnden följande.

Enligt 12 kap. 55 § st. 1 och st. 2 jordabalken skall hyran för en bostadslägenhet fastställas till skäligt belopp. Det stadgas vidare att hyran inte är att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga samt att vid prövningen främst skall beaktas hyran för lägenheter som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. – För att hyran för en lägenhet skall kunna användas som jämförelse måste det fordras att det är en hyra som är fastställd. Det innebär t.ex. att en hyra som ännu inte blivit föremål för förhandlingar, men som skall bli föremål för förhandlingar, inte kan användas i en jämförelse. Hyresnämnden finner därför att hyran för lägenheten i kv. Östregård inte kan läggas till grund för prövningen av vilken hyra som är skälig. Jämförelsen är därmed begränsad till lägenheten i kv. Elden Norra. Den nu gällande hyran för prövningslägenheten uppgår till 900 kr per kvm och år. Den är därmed påtagligt högre än hyran för en trerumslägenhet i kv. Elden Norra, för vilken hyran motsvarar 781 kr per kvm och år. Hyran för L.R:s lägenhet är därmed högre än vad som är skäligt. Den av henne yrkade hyran är högre än hyran för lägenheten i kv. Elden Norra. Den är alltså inte lägre än vad som är skäligt. L.R:s yrkande om hyressänkning skall därför bifallas. – Ansökningen inkom till hyresnämnden den 15 maj 1998. Hyressänkningen skall därför, enligt bestämmelsen i 12 kap 55 c § jordabalken, gälla från och med den 1 september 1998.

Från beslutet var ledamoten Mats Gusting skiljaktig och anförde: Jag anser, att prövningslägenhetens hyra (900 kr/kvm/år) är skälig och bör fastställas, med hänsyn till den av hyresvärden redovisade jämförelselägenhetens hyra vid prövningstillfället (988 kr/kvm/år). Hyresvärdens åberopade jämförelselägenhet ägs och förvaltas av ett betydande allmännyttigt företag på orden, och är därför relevant som jämförelselägenhet i enlighet med hyreslagen.

Hyresvärden överklagade beslutet och yrkade att L.R:s talan vid hyresnämnden skulle lämnas utan bifall. – L.R. bestred ändring.

Svea hovrätt (1999-12-29, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén, hovrättsrådet Omi Mohammar och hovrättsassessorn Anna Nygren Malmenfelt, referent) biföll hyresvärdens överklagande. Hovrätten uttalade i skäl följande.

Hyresnämnden har uteslutit kv. Östregård som jämförelsematerial enbart på grund av att hyrorna inte förhandlats med hyresgästföreningen. Varken lagtext eller förarbeten anger som ett krav att hyran för en jämförelselägenhet måste ha förhandlats för att kunna användas som jämförelsematerial. Vid detta förhållande finner hovrätten att kv. Östregård inte skall uteslutas som jämförelsematerial på grund av att hyrorna där inte förhandlats med hyresgästföreningen.

L.R. har inte heller angett någon annan omständighet som föranleder att kv. Östregård skall uteslutas som jämförelsematerial.

Det är ostridigt att lägenheterna både i kv. Östregård och kv. Elden Norra är i grova drag jämförbara med prövningslägenheten. De lägenheter som bildar den högsta hyresnivån skall då användas vid prövningen av hyran för L.R:s lägenhet. Eftersom hyrorna i kv. Östregård överstiger utgående hyra för prövningslägenheten skall bolagets överklagande bifallas och L.R:s talan vid hyresnämnden lämnas utan bifall.

Målnummer ÖH 4303-98