Svea hovrätt referat RH 2000:53

Court
Svea hovrätt
Reference
RH 2000:53
Målnummer
ÖH4040-99
Avdelning
6
Avgörandedatum
2000-06-20
Rubrik
En enligt förhandlingsordning förd förhandling om hyreshöjning har strandat. Hyresvärden har härefter enligt 24 § hyresförhandlingslagen ansökt hos hyresnämnden om prövning av den begärda hyreshöjningen. Den strandade förhandlingen och därmed prövningen hos hyresnämnden avsåg hyran per den 1 januari 1997. Hyresvärdens motparter är då endast de som var hyresgäster vid den tidpunkten.
Lagrum
24 § hyresförhandlingslagen (1978:304)

Pipersgaraget Parkerings Aktiebolag (bolaget) påkallade förhandling enligt gällande förhandlingsordning hos hyresgästföreningen om nya hyror fr.o.m. den 1 januari 1997 för lägenheterna i bolagets fastighet Stubbåkern 2 i Stockholm. Sedan förhandlingarna strandat ansökte bolaget hos hyresnämnden om fastställande av nya hyror fr.o.m. nämnda dag.

Hyresnämnden i Stockholm (1999-05-03, hyresrådet Måns Edling samt intresseledamoten Sten-Åke Gistedt) anförde i beslut följande.

Hyresnämnden har den uppfattningen att prövningen i ärendet skall omfatta endast de som var hyresgäster vid den tidpunkt prövningen avser.

Svea hovrätts beslut den 27 maj 1998, nr SÖH 157, ger stöd för uppfattningen. Nämnden begränsar prövningen i enlighet härmed och avvisar hyresvärdens talan beträffande senare inflyttade hyresgäster. Att det angivna synsättet skulle medföra praktiska nackdelar för hyresvärden har inte kommit till hyresnämndens kännedom. Den senare hyresgästen torde i regel acceptera den hyra som fastställts för företrädaren. Om inte, kan hyresvärden påkalla förhandling enligt hyresförhandlingslagen. En förhandlingsöverenskommelse lär då träffas på den nivå som gäller enligt tidigare lagakraftvunnet beslut. Att hyresgästen med framgång skulle kunna klandra en sådan överenskommelse enligt 22 § hyresförhandlingslagen är närmast uteslutet. I de fall den tidigare hyresgästen överlåtit (transporterat) hyresrätten till den senare lär den senare redan genom överlåtelsen omfattas av den hyra som gäller för företrädaren.

Intresseledamoten Monica Åström var av skiljaktig mening i avvisningsfrågan och anförde: Enligt min mening finns skäl för hyresnämnden att tillmötesgå hyresvärdens önskemål och fastställa hyra också för den eller de hyresgäster som flyttar in i respektive lägenhet efter det den, som var hyresgäst vid prövningstidpunkten, flyttat från lägenheten.

Parterna fullföljde talan till Svea hovrätt. Bolaget överklagade för sin del hyresnämndens avvisningsbeslut till hovrätten och yrkade undanröjande av nämndens beslut samt återförvisning av målet i motsvarande del till nämnden för prövning i sak.

Svea hovrätt (2000-06-20, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén, f.d. hovrättssrådet Hans-Åke Wängberg, referent, och hovrättsrådet Karl Matz) lämnade överklagandena utan bifall.

I sina beslutsskäl anförde hovrätten beträffande frågan om rätt part följande:

Bolaget påkallade förhandling enligt gällande förhandlingsordning hos hyresgästföreningen om nya hyror fr.o.m. den 1 januari 1997. Sedan förhandlingarna strandat ansökte bolaget hos hyresnämnden om fastställande av nya hyror fr.o.m. nämnda dag. Av 24 § första stycket hyresförhandlingslagen följer att hyresnämnd – och hovrätten – i förevarande ordning inte kan fastställa nya hyror från annan tidpunkt än den som avsetts med förhandlingen, dvs. i detta fall den 1 januari 1997. En annan sak är att den nya hyran på grund av bestämmelserna i 24 § andra stycket nämnda lag kan komma att enligt huvudregeln utgå först från en senare tidpunkt eller tidigast från det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Enligt andra meningen i sistnämnda lagrum kan dock hyresnämnden förordna att beslutet om den nya hyran skall gälla från en tidigare tidpunkt, i detta fall i enlighet med bolagets yrkande från den 1 januari 1997.

Avgörande för frågan om vilka hyresgäster som vid en prövning enligt 24 § hyresförhandlingslagen är att anse som hyresvärdens motparter är att den hyra som nämnden har att pröva är den som den strandade förhandlingen har avsett. Förhandlingen har i förevarande fall avsett hyran per den 1 januari 1997. Härav följer att hyresvärdens motparter är endast de som är hyresgäster vid den tidpunkten.

För härefter påbörjade hyresförhållanden gäller följande. Hyresvärden kan alltid betinga sig den hyra som gällt för den tidigare hyresgästen. Önskar han betinga sig en högre hyra och är denna då föremål för hyresnämndens prövning efter en strandad förhandling blir den sedan nämnden fattat beslut att anse som den för den tidigare hyresgästen gällande hyran, vilken hyresvärden utan att påkalla förhandling enligt hyresförhandlingslagen kan betinga sig av den nya hyresgästen, jämför 5 § första stycket 2 hyresförhandlingslagen. Detta följer av 25 § sista stycket samma lag.

Om den nya hyresgästen inte är beredd att godta den hyra som på nyssnämnda sätt blivit gällande för honom står möjligheten alltid öppen att påkalla prövning av densamma enligt reglerna om villkorsändring i 12 kap. jordabalken.

Sammanfattningsvis finner då hovrätten att hyresnämndens avvisningsbeslut skall stå fast och att överklagandet i förevarande del skall lämnas utan bifall.

Målnummer ÖH  4040-99